— Письмо с уведомлением о нарушении границ земельного участка было для нас как гром среди ясного неба, — возмущается Валентина Яковлевна, хозяйка дома по улице Луговой. — Специалист Росреестра посчитал, что забор, разграничивающий наш и соседний земельный участок, «наезжает» на них больше чем на сорок сантиметров. Как это возможно, если он стоит здесь испокон веку?
Мы сидим дома у супругов Валентины и Бориса Лахновых. Стол завален различными выписками, копиями карт, планов, реестров, предписаний, постановлений и проч., и проч., и проч., в этой кипе ютится чашка кофе и где-то без следа зарылся диктофон. А собеседники, не скрывая волнения, начинают свой эпический рассказ с самой отправной точки — с письма-уведомления, давшего старт хождению по казённым мукам.
В этой истории было всё, что только может быть в противостоянии сухой бюрократической машине: нервы, слёзы, гнев, отрицание, желание всё бросить и согласиться даже с тем, что дважды два пять. До последнего этапа — принятия, Валентина и Борис Лахновы не дошли. Не так давно суд в третьей по счету инстанции подтвердил правоту супругов — предписание Росреестра о переносе границы участка является следствием кадастровой ошибки и, соответственно, должно быть отменено. А правоту эту супруги Лахновы доказывали в течение трёх лет с помощью линейки, бездны терпения и аксиомы Евклида. Но, пожалуй, повествование следует вернуть в начало.
НА ЗАЛИВНЫХ ЛУГАХ
А для начала, если подключить воображение, можно представить, какими живописными были эти места столетие назад. Зеленые луга, спускающиеся к Суеве, в её изгибе лежит плавная низина. Идеальное место для новых домов… На улице Луговой в далеком 1937 году получил участок отец Валентины, Яков Андреевич Крыскин, и его жена Клавдия Пракопьевна. Сначала этот участок размежевали столбами, а между ними бросили тын — воткнутые в землю палки, горизонтально простроченные прутьями.
Вспоминая историю родного дома, Валентина Яковлевна достает потрепанную, пожелтевшую от времени домовую книгу, открывает на первой странице, ласково проводит пальцами по фиолетовым чернилам:
— Видите, самая первая запись, это мои папа с мамой. Я просто хочу, чтобы вы поняли, мы не из-за этих восемнадцати квадратных метров затеяли тяжбу. Вернее, из-за них, конечно, но ценны они для меня как память об отце, построившем этот дом.
Родители Валентины переехали в Камень, где им выделили земельный участок на улице Луговой — тот самый, на котором мы находимся в момент интервью, пьем кофе и изучаем немыслимую кипу старых бумаг, чертежей и планов. А тогда, в 37-м, никаких бумаг не было — был только размежеванный участок и дом, который Яков Андреевич в разобранном виде собственноручно сплавил по реке из деревни, где жил раньше.
Яков — сирота, и кроме жены у него никого не было. Вместе, в четыре руки, они поставили заново сруб и начали обживаться. В 1941 году отца Валентины забрали на фронт, откуда он вернулся покалеченный, оставивший на поле брани руку. Но все равно достроил дом.
— Я родилась в 45-м году, с роддома меня привезли сюда, — говорит Валентина Яковлевна. — Я здесь выросла… Я помню наш участок уже ухоженным — забор сетчатый отец поставил, ряд яблонь посадил. Он очень яблони любил. Одна из них, кстати, до сих пор стоит. А тогда эти деревья всей местной детворе были известны. Папа яблок не жалел. Бывает, выйдет, всех ребят с улицы кликнет, а они как ждали — бегут, заправив рубахи в штаны, чтоб за пазуху яблок насобирать…
Как и полагается, пришла пора покинуть отчий дом. Валентина выпорхнула из гнезда, обустроила свою жизнь, завела собственную семью. Но в середине 80-х, получив дом в наследство, вместе с супругом Борисом вернулась на знакомую с детства улицу Луговую. И жили они вместе счастливо — пока не вмешались в этот сказочный эпилог странные и запутанные обстоятельства.
ПЕЧАЛЬНЫЙ ОПЫТ, СЫН ОШИБОК ГЛУПЫХ
Кадастровые планы, карты и прочее начали чертить и вносить в систему много позже, чем были построены эти дома, поэтому границы межей в итоге просто определяли по существующим заборам. Это был самый простой и справедливый способ систематизировать имущество. Парадокс ситуации, с которой столкнулись супруги Лахновы, заключается в том, что за 85 лет забор не сдвинулся ни на миллиметр, будучи врытым в землю. А теперь оказалось, что он почти на полметра наезжает на соседний участок.
Здравый смысл говорит, что где-то в кадастровых планах вкралась ошибка, которую надлежит найти и исправить. Однако вместо этого Валентина Яковлевна и Борис Васильевич получили предписание переставить забор. Получается, пространство действительно может исказиться в неевклидовой геометрии — но только в четвертом, бюрократическом измерении. В общем, забор однажды переехал без ведома хозяев и сам по себе. К счастью, только на бумагах.
Родители Валентины Лахновой застали то время, когда земля, как и прочие блага, давалась по труду, и спорных моментов в межевании попросту не было. Работящий? Вот тебе изрядный кусок земли, трудись, корми семью, расти детей. Само понятие «земельный кадастр» в нашей новейшей истории появилось только в конце 60-х. И то, сначала этим понятием оперировал Минсельхоз для учета земель сельскохозяйственного назначения. А кадастровый учет земельных участков вообще ввели только после 1991 года, с началом массовой приватизации.
Самый ранний кадастровый документ, касающийся участка семьи Лахновых и соседнего, с которым связан нынешний спор, датирован 1996 годом. После этого план участка переделывался, и на временном отрезке до 2001 года, как полагают супруги Валентина и Борис, в этих планах затесалась ошибка. Именно она в конечном счете привела к тому, что забор, по которому когда-то провели границу участков, самовольно эту границу покинул. Точнее, граница уползла из-под него, но Росреестр почему-то велел править забор…
И ШТРАФ — ПАРАДОКСОВ ДРУГ
После письма из межмуниципального Каменского отдела Росреестра супруги Лахновы отправились в их офис — попытаться разобраться в сложившейся ситуации.
— Мне там заявили, что у нас лишние метры на участке, — разводит руками Валентина Яковлевна. — Я возмутилась — как же так, ведь по забору границы участка и определяли! И вообще, здесь, в округе, почти все живут ещё с тех лет, как отец был в здравии. Есть и более поздние жильцы, но и они уже тут, почитай, лет сорок. Неужели никто бы не заметил, что мы забор сами перенесли? Ну а в итоге приехал эксперт, сделал замеры какие-то, после пришло предписание — перенести забор. Мы начали ходить по всем инстанциям, обили все пороги в администрации, и всё без толку. Только время потеряли — три месяца нам отводилось на исполнение предписания. В результате мировой суд и штраф. Хорошо, что к нам очень доброжелательно отнеслась судья. Она посоветовала самим обжаловать предписание Росреестра в судебном порядке.
Так началась драматическая история. Фактически супруги Лахновы подали два иска: первый, гражданский, с целью исправить кадастровую ошибку, второй, административный, с целью признать незаконным предписание Росреестра. Штраф уже был уплачен и благополучно забыт, впереди были суды, суды и ещё раз суды.
— Первый год я плохо спала, постоянно плакала, — говорит Валентина. — Не представляла, что делать. Борис меня очень поддержал. Сказал, что мы в этой истории обязательно разберемся и свою правоту докажем.
Практика показывает, что кадастровые ошибки — не такая уж и большая редкость. По разным причинам в базу Росреестра вносятся данные, не соответствующие действительности, а причин чаще всего две: невнимательность или халатность специалистов, составлявших кадастровый план сейчас или во времена зарождения системы. И по факту разгребать всё это приходится самим собственникам земли. После слияния баз в Единый государственный реестр недвижимости ошибки и несоответствия посыпались на головы землевладельцев, как шишки.
— Как-то однажды, когда уже Боря разобрался в этих бумагах, выявил ошибки и несоответствия, мы встретились со специалистом нашего отдела Росреестра, — вспоминает Валентина Яковлевна. — Показываем ему, объясняем, а он отвернулся и говорит: «Я в эти дебри не полезу».
Я ДЕБРИ РАЗГРЕБУ ЛИНЕЙКОЙ
Зато полез Борис Васильевич. Его, как и супругу, задело, что им выдали предписание и назначили штраф за то, что они фактически и физически не совершали.
— Это запутанная история, в которой я очень долго разбирался, — рассказывает глава семьи. — Кадастровый план на нашем и соседнем участке делали в 1996 году, и мне кажется, что именно с этого момента всё и «поплыло». Мы не знаем и уже никогда не узнаем — случайно ли вышло наложение нашего участка на соседний, или это было умышленное действие по договоренности с нашими предыдущими соседями. В первом случае это была бы небрежность и даже халатность кадастрового инженера, во втором — мошенничество.
Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дает наименование двум видам ошибок. Первая — техническая, к таковым относятся опечатки, описки в цифрах и буквах и так далее. Второй вид ошибок — реестровый. Это как раз такие ошибки, которые совершил некогда некий кадастровый инженер, составлявший документацию по техническому плану, межеванию и проч. В таком случае может произойти что угодно — например, границы земельного участка наложатся на участок соседа. Здесь возникает бесчисленное количество разных казусов.
— Наверное, раньше к межеванию относились проще, — говорит Борис Васильевич. — А в последующие времена вся работа с кадастрами, по всей видимости, проводилась в кабинетах, без выезда на участок. Лишь однажды профессиональный геодезист составил горизонтальную съемку местности нашего и ближайших участков. Во многом этот документ помог мне разобраться в ситуации.
Кстати, законом отведены определенные сроки на исправление кадастровых ошибок. Техническую надлежит исправить за три дня, реестровую — за пять. На деле всё может затянуться на куда более долгий срок. Например, на три года.
— Обратите внимание на этот документ, — говорит Борис Лахнов, разворачивая перед нами план границ земельного участка. — Это одна из последних версий, здесь больше узловых точек, чем на прежнем плане 1996 года. И нас с вами интересуют две из них — под номерами 237 и 238, это границы задней стенки сарая соседей. Сейчас сарая нет, но важный момент заключается в том, что эти точки находятся точно на границе наших участков. А аксиома Евклида гласит, что через две точки проходит единственная прямая. Новая граница участка, согласно которой мы «должны» соседям около 18 квадратных метров, является как бы второй прямой, проведенной через эти точки.
Также Борис Васильевич обратил внимание, что в раннем документе между двумя точками границы (235 и 236) обозначено расстояние 2,50 метра, а в более поздней схеме — 2,05. Можно предположить, что это и есть та самая техническая ошибка, «очепятка», переставленные цифры. Разница между ними — 44 сантиметра (один см «ушёл на технические нужды», — иронизирует наш собеседник). Может, именно из-за этого получилась длинная узкая полоса наложения участка на участок?
СУД ДА ДЕЛО
С этими бумагами супруги Лахновы начали своё трехлетнее мытарство. По первому иску, гражданскому, с требованием исправить кадастровую ошибку, в Каменском городском суде их ждал отказ.
— Экспертизой было установлено, что наложение плановых границ нашего участка на соседний по сведениям ЕГРН фактически отсутствует, — говорит Борис Васильевич. — При этом имеется наложение участка соседей на наш, площадью около восьми квадратных метров. И суд пришел к выводу, что исправление реестровой ошибки и внесение новых данных в ЕГРН, цитирую, «повлечет за собой прекращение права смежного землепользователя на часть принадлежащего ей земельного участка, что запрещено ч.3 ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В общем моменты, когда кадастровая ошибка затрагивает законные интересы других лиц, происходят довольно часто. В итоге, чтобы избавиться от наложения территории одного участка на другой, по сути необходимо заказать новый межевой план — а это время и деньги.
— Если честно, мы даже и не ожидали, что экспертиза выявит обратное наложение — соседнего участка на наш, — говорит Валентина Лахнова. — И нам совершенно не нужны эти 8 квадратных метров, которые «всплыли» по итогам всей этой ситуации. Мы просто хотим оставить участок таким, каким он был при моем отце.
Второй иск, административный, с требованием отменить предписание, Каменский городской суд удовлетворил. За этим последовало обжалование Росреестром решения в краевом суде и Восьмом кассационном суде общей юрисдикции, базирующемся в Кемерово. И в той, и другой инстанции решение Каменского городского суда оставили без изменений.
Супругам Лахновым тоже хватило упорства. Решение Каменского городского суда касательно исправления реестровой ошибки они обжаловали в краевом суде, где оно оставлено без изменений, и в Восьмом кассационном суде общей юрисдикции. В Кемерово суд вынес решение отправить дело в Камень на пересмотр.
— Конечно, мы испытываем сейчас огромное облегчение, — говорит Валентина Лахнова, собирая бумаги в аккуратную и внушительную стопку. — Не только облегчение, но и огромное удовлетворение от проделанной работы. Мы обратились к вам с просьбой осветить эту историю, чтобы люди знали — правды можно добиться. Хоть это и трудно, хоть иногда и хочется всё бросить. Как знать, сколько таких случаев было в районе, в крае, в стране, когда люди просто молча соглашались со всеми требованиями: разбирали сараи, гаражи, заборы, платили штрафы. Особенно уязвимы мы, одинокие старики.
В деле ещё не поставлена окончательная точка — предстоит заново рассмотреть иск об исправлении реестровой ошибки. Но на своем опыте Валентина и Борис Лахновы доказали, что терпение и труд перетрут даже бюрократическую махину.
Максим ПАНКОВ. Фото автора.
